İhtiyaç nedeni ile tahliye davası
İHTİYAÇ NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI
Kira sözleşmesinin dava yolu ile sona erdirilmesi, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Tahliye davası yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hallerinde; dava süresince ve tahliye kararı kesinleşinceye kadar kira ilişkisi devam eder. Bu bağlamda; tahliye yönünde mahkemenin vereceği karar, hem kiralananın iadesine ilişkin olduğu için eda hükmü niteliği taşır hem de kira sözleşmesini sona erdirmesi açısından bozucu yenilik doğuran bir hükümdür.
İhtiyaç nedeni ile tahliye davası, uygulamada en çok tercih edilen kiracı tahliyesi yollarından biri olup; TBK m: 350 vd. hükümlerinde ihtiyaç nedeni ile tahliye davası şartları yer almaktadır.
A) GENEL OLARAK
Kiraya verenin veya TBK m: 350de sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde; kiracıya karşı açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirebilir ve tahliye gerçekleştirilebilir.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması halinde Kanunda belirtilen kişiler; belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyarak açacakları dava ile kira sözleşmelerini sonlandırabileceklerdir.
B) İHTİYAÇ NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI
Aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde; kiraya veren, kiracıya karşı tahliye davası açabilir.
a) Mecurun konut veya iş yeri gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır.
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanana konut ya da iş yeri olarak kullanmak için gereksinim duymaları gerekir. İşbu kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının gereksinimi için tahliye talebinde bulunulması söz konusu olamaz.
Hükmün gerekçesinde; kiraya verenin Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin belirlenmesinde ise TMK nin 364. maddesi gibi hükümlerinin dikkate alınacağı belirtilmiştir. Buna göre yukarıda sayılan kişilere kiraya verenin yardım nafakası vermekle yükümlü olduğu kardeşlerini eklemek gerekecektir. Öğretide, kiraya verenin konut ihtiyacı duyan kardeşi sebebi ile bu hükme dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilmesi için, TMK 364deki nafaka koşullarının aranması gerektiği ifade edilmektedir (Yavuz/Özen/Acar, s: 302-303). Kiraya verenin evlatlığı, altsoyu olması sebebi ile madde kapsamına dahil olmakla birlikte, maddede yer alan kişilerin sınırlı sayıda düzenlendiğinden hareketle kiraya verenin yeğeni bu kapsama dahil edilmemektedir (Aydoğdu/Kahveci, s: 597; Aksi yönde: Zevkliler/Gökyayla, s: 436.). Kiraya verenin eşi bakımından evlilik birliği son bulmamış olmalı iken, ayrılık kararı sonucu ayrı yaşanan eşin konut ihtiyacı için ise tahliye davası açılabilir. Yine, maddede kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerden bahsedildiği için, ahlaki bir görev olarak bakılan kişilerin -örneğin kiraya verenin bakmakla yükümlü olmadığı üvey çocukları için- konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılamaz (Doğan, s: 79).
İhtiyaç sebebini ileri süren kiraya verenin malik olması şart değildir. İntifa hakkı sahibi olan kiraya veren veya kiralananı alt kiraya vermiş olan kiracı da ihtiyaç sebebi ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Müşterek mülkiyette maliklerden birinin veya birkaçının ihtiyacı sebebi İle kiracıya karşı tahliye davası açılabilmesi için sayı ve hisse çoğunluğunun karar alması aranmaktadır (Y.İ.B.K, 12/18,06.07.1955.T). İştirak halinde mülkiyette ise, tüm maliklerin davaya muvafakatleri veya katılmaları sağlanacaktır. Yine ihtiyaç sahibi gerçek kişi olabileceği gibi, tüzel kişi de olabilir. Tüzel kişilerin ihtiyaçlarından özellikle belediyelerin ihtiyacı söz konusu olduğunda, Kanunlarda belirlenen ihtiyaçlar dikkate alınacaktır. Nitekim Yargıtay, kamu kurumu niteliğindeki belediyenin kamu hizmetlerinin görülmesi için, kiraya verilen taşınmazlara ihtiyaç duyulabileceği ve bu ihtiyaçlar nedeni ile tahliyeye karar verilmesi gerektiği yönünde karar vermiştir (Y.6.H.D,2011/3614.E,2011/8212.K,14. 07.2011.T). İşyeri ihtiyacının kabulü için, kiraya verenin öne sürdüğü meslek veya sanatı bizzat yürütmesi aranmayacak; mesleği, dolayısıyla (bazı yardımcılarla) yürütülebilecek durumda olması yeterli sayılacaktır. Konut ihtiyacına dayalı davalardan farklı olarak, Yargıtay işyeri ihtiyacına dayalı tahliye için sadece kirada bulunma keyfiyetini yeterli görmemekte, ayrıca davacının kiracı olarak bulunduğu yere nazaran kiralananın yapılacak faaliyet bakımında daha elverişli, hiç değilse çalışılan yerle eşdeğer bulunduğunun veya tahliye tehdidi altında olduğunun kanıtlanmasını da aramaktadır (Y. 6.H.D, 2002/8254.E,2003/30.K,13.01.2003.T).
b) Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
Her somut olay özelinde kiraya veren ve Kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değişir. Bu şartın varlığı TMK m: 2deki dürüstlük kuralının da bir gereğidir. (Doğan, Sona Erme, s: 91; İnceoğlu, Kira C. II, s: 342; Batur, s: 217; Aral/Ayrancı, s: 283; Gümüş, Kira Sözleşmesi, s: 342; Tunçomağ, s: 627; Burcuoğlu, Tahliye, s: 355 )
Gereksinimi değerlendirecek kişi hakimdir. Hakim; işbu değerlendirmeyi yaparken kiraya verenin veya Kanunda belirtilen yakınlarının durumunu göz önünde bulunduracaktır.
Emsal bir kararda; ihtiyaç nedeni ile tahliye davası için, aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka taşınmazın olması sebebi ile ihtiyacın gerçek olmadığı kabul edilmiştir. Örneğin mevcut konuttan daha lüks yerde oturma arzusu bir ihtiyacın ifadesi olarak kabul edilemez. Bunun gibi henüz mevcut olmayan ve sadece tasavvur ve tahmin edilen bir durumun, gerçek bir ihtiyaç sebebi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir (Y.H.G.K,1982/6-863.E, 1984/1049.K,12.12.1984.T). Uygulamada Yargıtay, kırk yaşındaki bekar erkeğin annesinin yanında kalmasını, kiraya verenin kendisinin kirada oturmasını (Y.6.H.D, 1987/15849.E,1988/3446.K,07.03.1988.T), sağlık nedenleri ile kiralananda oturulmak istenmesi (Y.6. H.D,1987/13718.E,1988/1804.K, 09.02.1988.T) gibi halleri somut olayın şartları da desteklediği sürece gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul etmektedir.
İşyeri ihtiyacı, kiralayanın zaten öteden beri başka bir yerde icra etmekte olduğu meslek veya sanatını artık kiralananda devam ettirme ya da mesleğini geçici olarak icra ederken artık yerleşme isteği halinde ya da maddede sayılan kişilerin o zamana kadar bir iş ile meşgul olmayıp da o zaman bir iş edinmesi halinde gündeme gelebilir. İşyeri ihtiyacının samimi ve gerçek olması için genellikle şu iki koşul aranmaktadır: İlk olarak, ihtiyaçlının başka bir işi olmamalıdır. Yargıtay içtihatlarına göre de, mevcut bir işi olan kimsenin ikinci veya ek bir iş için kiralananın tahliyesini istemesi halinde zorunlu ihtiyaçtan bahsedilemeyecektir (Y.6.H.D,12927.E,13359.K,02.11.1990.T). İkinci koşul ise, kiralananın, yapılacağı ileri sürülen işe uygun olması gerekmektedir (Y.H.G.K,1977/6-1107.E,1978/257.K,22.03. 1978.T). Bunların yanında yapılacak işin niteliği, kişinin tahliyesini talep ettiği işyerinin bulunduğu yerde oturup oturmadığı, yapılacak iş için ihtiyaçlının sağlık durumunun ve niteliklerinin elverip elvermediği de somut olayda araştırılacaktır.
c) Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinin süresini belirlemiş iseler; kiraya veren veya Kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksinimi ortaya çıktığında; kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilirler. Kiraya verenin, gereksinim nedeni ile tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarda bulunması gerekli değildir. (F. EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2. Baskı, Ankara, 2015, s: 418)
İhtarname çekilmesi sadece muhtemel zımni bir yenileme iddiasını önlemek ve bir ay geçmesine rağmen gelecek dönem başına kadar dava açabilme imkanını saklı tutmak bakımından faydalı ve ihtiyatlı bir yol olarak gözükmektedir. Yerleşik uygulamanın benimsediği bu görüş TBK m: 353te de kabul edilmiştir. Buna göre kiraya veren, yapacağı yazılı bir bildirim üzerine dava açma süresini bir yıl uzatma imkanına sahip olacaktır. Ancak kiraya veren, kira sözleşmesi sona erdikten sonra yukarıda saydığımız sebepler ile tahliye davası açmadan ilk aya ait kira bedelini ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin alırsa ve TBK m: 353 çerçevesinde yazılı bildirimde bulunmamışsa artık tahliye davası açamayacaktır.
Sözleşme sona ermeden veya dava açma süresi olan sürenin sonunda bir ay içinde kiraya veren durumu ihtarname ile kiracıya bildirmiş veya akdi yenilemeyeceğini ifade etmiş ise; devre sonuna (1 kira yılı için) kadar, dava açma hakkı bir kira yılı uzamış olur. (KANIK, s: 1246; TBK m: 353)
Yenilenen her yılsonu itibari ile ihtiyaç devam etmek kaydı ile bu dava açılabilecektir. (M. AYDOĞDU/N. KAHVECİ, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 5. Baskı, Ankara, 2021, s: 654)
Süresinde açılmaması nedeni ile tahliye davası reddedilse bile, işbu dava, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme iradesini açıklamış olması hasebi ile kira süresi sona ermeden önce yapılmış bir ihtarname yerini tutar. (H. TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/2, 4.Tıpkı Basım, İstanbul, 2008, s: 264)
Y.H.G.K.2013/6-2419.E,2015/1358.K,15.05.2015.T-…İhtiyaç iddiasına dayalı açılan tahliye davalarında … 1 aylık süre içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin tahliye iradesi kiracıya bildirilmiş ise dava bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar açılabilir.
Burada zikretmiş olduğumuz süreler kamu düzeninden olduğu için, hakim tarafından resen dikkate alınacak ve taraflar arasında kira süresinin bitiminden önce dava açılabileceğine ilişkin anlaşmalar dikkate alınmayacaktır (Y.6.H.D,16712.E,330.K,17.01.1990.T).
d) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, aksine yerel adet bulunmadıkça, 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uygun olarak, 1 ay içinde tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. (M. İNCEOĞLU, Kira Hukuku, Cilt II, İstanbul, 2014, s: 392)
Buna göre; kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibari ile her bir 6 ay fesih dönemi olup, işbu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için en az 3 ay önceden kiracıya fesih bildiriminde bulunulmalıdır. Fesih bildirimine rağmen kiralanan boşaltılmamış ise; kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açabilecektir.
Örneğin; 1 Şubat başlangıçlı belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde, altı aylık dönemlerin sonları olan 31 Temmuz veya 31 Ocak tarihlerini tahliye davası açılması için uyulması gereken bir aylık sürenin başlangıcı haline getirebilmek için, en geç 30 Nisan veya 31 Ekim tarihine kadar kiracıya bildirimde bulunulmalıdır. TBK m: 350 hükmünde sayılan tahliye sebeplerine dayalı olarak dava açılabilmesi için gereken süre, belirsiz süreli sözleşmeler için, örnekte saptadığımız 31 Temmuz veya 31 Ocak tarihinden itibaren bir ay olacaktır. Ancak kiraya veren, kiracıya yapacağı bir yazılı bildirim ile tahliye davası açma süresini TBK m: 353 gereğince bir kira yılı uzatma imkanına sahip olacaktır.
C) YENİ MALİK İÇİN İHTİYAÇ NEDENİ İLE TAHLİYE ŞARTLARI
Aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde; kiralananın mülkiyetini sonradan kazanan yeni malik, kiracının kiralanandan tahliye edilmesi için dava açabilir.
a) Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin veya Kanunda belirtilen yakınlarının konut veya iş yeri gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır.
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler; kiralananı konut veya iş yeri için kullanma gereksinimleri var ise, açacakları tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir ve kiralanandan kiracıyı tahliye edebilirler.
b) Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
Yeni malik veya Kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut veya iş yeri olarak kullanma gereksinimlerinin niteliği her somut olaya göre değerlendirilmelidir. Buna göre; gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması halinde tahliye davası açılabilecektir.
c) Yeni malik; kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmak şartı ile 6 ay sonrası için kiracının tahliye edilmesi için dava açabilir.
Yeni malik kiralananın mülkiyetini kazanmasından itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirir - Aksi halde kira sözleşmesini aynı şartlar ile üstlenmiş olur.- ve kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi için 6 ay sonrası için kiralananı tahliye etmesi için kiracıya dava açabilir.
Yeni malik mülkiyeti kazandığında kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa bir süre var ise; tahliye davası açmak için yazılı bildirimden sonra 6 ay beklemesine gerek yoktur. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi ile birlikte tahliye davası açabilir.
Kanun koyucu; yeni malike TBK m: 351/1den farklı bir ihtiyaç sebebi ile sona erdirme hakkı daha tanımıştır. Buna göre; TBK m: 351/2 ile yeni malikin, işbu hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile kullanabileceği hüküm altına alınmıştır.
D) TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
İhtiyaç nedeni ile tahliye davası için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
E) KİRACININ TAHLİYESİNDEN SONRA TAŞINMAZIN BAŞKA BİRİNE KİRALAMASI
TBK m: 355/1 gereği ihtiyaç nedeni ile kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra; kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeni ile tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
Görüldüğü üzere Kanun; hem kötü niyetli kiraya verenlerden kiracıyı korumakta hem de kiracısını çıkarttıktan sonra bir sebep ile konuta gereksinimi kalmayan kiraya verenin eğer konutu kiraya verecekse, haklı sebep olmaksızın eski kiracısına kiralamasını şart koşmaktadır. Haklı sebebin, kiraya verenden kaynaklandığı değil kiracıdan kaynaklandığı durumlarda gerçek anlamda haklı sebebin kabul edilmesi gerektiği ifade edilmektedir (Aydoğdu/Kahveci, s: 606.). Bu görüşe göre; kiracının ölmesi veya kiralanın bulunduğu şehri terk etmiş olması ya da kiralananın deprem, sel gibi mücbir sebep ile yararlanılamayacak hale gelmesinde gerçek anlamda bir haklı sebep var olup, kiraya verenin ölmesi veya şehri terk etmesi halinde ise maddede aranan manada haklı sebep gerçekleşmemiştir. Elbette haklı sebebin gerçekleşip gerçekleşmediğini, somut olaya göre hakim takdir edecektir. 26.10.2022
Av. Gamze AYAN