Kira bedelinin belirlenmesi, kira tespit ve kira uyarlama davaları
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ,
KİRA TESPİT VE KİRA UYARLAMA DAVALARI
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Gerçekleşen krizler ve yüksek enflasyon dönemleri emlak sektörünü derinden etkilemektedir. Günümüzün mevcut ekonomik koşullarında; kira sözleşmesi taraflarının gündem konularını ‘’kira bedelinin nasıl belirlenebileceği, kira tespit davaları ve kira uyarlama davaları’’ oluşturmaktadır. Kanun koyucu her ne kadar konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artış oranına düzenlemeler getirmiş olsa da bu durum piyasa fiyatlarının artış hızını dizginleyememekte, kira sözleşmesi tarafları arasında anlaşmazlıklara neden olmaktadır.
2019’ da revize edilen TBK m. 344/1 ile, ‘’konut ve çatılı iş yeri kiralarında’’ kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esaslar düzenlenmiştir. Kanun koyucu 344/1 de; kira bedelinin artış miktarının, bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde arttırabilineceğine hükmetmiştir. Fakat kanun koyucu, pandemi sonrası enflasyonun ve piyasadaki kira fiyatlarının çok hızlı yükselmesi sebebiyle Haziran 2020 de ‘’konutlar ’’ için özel düzenleme getirmiş; kira artış bedeli oranının, yeni sözleşme dönemi için %25’i geçemeyecek şekilde belirlenebilmesine hükmetmiştir. Çatılı iş yerlerinin yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için hala 344/1 hükmü uygulanmakta, kira bedeli önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek oranda arttırılabilinmektedir.
Konutların kira bedeli artış oranı için 2020’de düzenlenen %25 oranı; yüksek enflasyon sebebiyle kiracıları korumak için geçici önlem olarak düzenlenmiş olup, yürürlülük süresi uzatılmadığı taktirde 1 Temmuz 2024’ te sona erecektir. Konut kiraları için düzenlenen %25 kira artışı uygulaması sona erdikten sonra, çatılı iş yerlerinde olduğu gibi kira artış oranı yeniden TBK m.344/1 hükmüne göre belirlenecektir.
Kanun koyucunun öngördüğü yeni dönem kira bedelinin belirlenmesine yönelik düzenlemeler sonucunda (TBK 344/1, %25 artış oranı gibi), kiracı ve malik arasındaki karşılıklı ifa edilmesi gereken edimler arası dengeler bozulmaya başlamıştır. Örneğin
kiracı konutu kiralayıp kullanmaya başlamakta; seneler içinde konutun kira bedelinin, piyasa değerinin yarısından hatta çeyreğinden daha düşük kaldığı durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu durumda vatandaşlar; piyasa değerine göre düşük kalan kira bedelinin yeniden, ne zaman ve nasıl düzenlenebilineceğini merak etmektedir.
Piyasa değerine göre düşük kalan kira bedeli, kira tespit davası veya kira uyarlaması davası açılarak yeniden piyasa şartlarına göre revize edilebilir. ‘’Konut ve Çatılı İş Yeri’’ kiralarının düzenlendiği TBK 344. maddenin 2. Ve 3. fıkrasında kira tespitine ilişkin düzenleme yapılmıştır. Yine 344. maddenin 4. Fıkrasında; ‘’Aşırı İfa Güçlüğü’’ başlıklı TBK 138. maddeye atıf yapılmış, uygun koşullarda kira uyarlamasının yapılabileceği belirtilmiştir. Ancak somut olayda kira tespit kurumuna mı başvurulacağı, kira uyarlama kurumuna mı başvurulacağı titizlikle tespit edilmelidir.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Uygulamada yerleşik olarak ‘’kira tespit davası’’ şeklinde tabir edilen davanın dayanağı, TBK’ nin 344. maddesinin 2. ve 3. fıkralarında düzenlenmiştir. Genel kanının aksine kira tespit davası sadece 5 senede bir açılabilecek bir dava değildir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, kira tespiti için mahkemeye başvurunun 2. ve 3. fıkralara göre 2 farklı durumda yapılabileceğidir.
Kira tespit yoluna, TBK 344/2’ de düzenlenen hususlar nedeniyle başvurulması durumu (kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl süre geçmesine gerek olmaksızın açılabilecek kira tespit davası):
TBK 344/1’e göre konut ve çatılı iş yerlerinin kira bedellerinin yeni dönem için artış oranı, önceki kira yılındaki TÜFE’ nin 12 aylık ortalamasını geçemez. TBK 344/1, kira artış oranının TÜFE oranında arttırılması gerektiğini değil; tarafların arasındaki kira artış anlaşmasının, ‘’en fazla’’ TÜFE oranı kadar arttırılabileceğini belirtmektedir. Örneğin önceki kira yılındaki TÜFE’ nin 12 aylık ortalamasının %50 olduğunu düşünelim. Taraflar, yeni kira dönemi için kira bedelini en fazla %50 arttırabilirler ancak taraflar arası yapılacak anlaşmayla kira artış oranı %20-30 olarak da belirlenebilecektir. Kira sözleşmesinin tarafları, kira bedelinin yeni dönem için hangi oranda arttırılacağını belirlememiş de olabilirler. Yeni kira bedelinin artış oranının ne kadar olacağı hususunda taraflarca anlaşma sağlanamıyorsa, bu durumu düzenleyen
TBK 344/2’ ye göre taraflar yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir. 344. maddenin 2. fıkrasına göre açılacak kira tespit davası, taraflarca önceden belirlenmemiş yeni dönemdeki kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir. TBK 344/2 hükmü şu şekildedir:
‘‘Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’’
2020 yılında geçici düzenleme olarak’’ ‘’konut kira bedeli belirlenme oranı için’’ yıllık en fazla %25 artış sınırlaması getirilmiştir. TBK 344/2 hükmüne dayanılarak açılacak kira tespit davasında hakim, konut kiraları için kira bedelini en fazla %25 oranında arttırabilecekken; çatılı işyeri kiraları için bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE oranını aşmayacak şekilde hakkaniyeti gözeterek kira bedelini belirleyecektir. Konut kirası bedelinin için en fazla %25 arttırılabileceğine hükmeden düzenleme 1 Temmuz 2024’ te sona erdiğinde; ‘’konut kiralarının’’ yeni dönemdeki kira bedelinin belirlenmesi için açılacak kira tespit davalarında, hakim 344/1’e göre bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla hakkaniyete göre bir belirleme yapacaktır.
Yeni dönemdeki kira bedelinin belirlenmesi sebebiyle (TBK 344/2) mahkemeye başvuru için sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren uzun bir sürenin geçmesi gerekmemektedir. Sözleşme taraflarının her ikisi de; kira bedelinin artışı hakkında aralarında bir anlaşma yapılmadığı taktirde her yeni dönem kira bedeli belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Kira tespit davası açabilmek için muhataba bildirim yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Kira tespit davası açmak için süre koşulu bulunmamaktadır. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılmış olur ise mahkeme belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren olarak karar verebilecektir. Eğer taraf, diğer tarafa yeni kira döneminden en az 30 gün önce kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulur ve yeni kira dönemi içerisinde dava açarsa; kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak bu koşulların olmaması halinde mahkeme, bir sonraki kira dönemi yılı için karar verebilecektir.
Kira tespit yoluna, TBK 344/3’ te düzenlenen hususlar nedeniyle başvurulması durumu (kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl süre geçtikten sonra açılabilecek kira tespit davası) :
Kanun koyucu, kira sözleşmesinin güçsüz tarafı olarak addettiği kiracıyı korumak için ‘’konut ve çatılı işyeri’’ kira artış bedeli için kısıtlama getirmiş, en fazla TÜFE’ nin on iki aylık ortalamasına göre belirlenebilineceğine hükmetmiştir. Ek olarak yaşanan pandemi ve beraberinde gelen yüksek enflasyon sonucu; artan kira fiyatlarını ödeyemez hale gelen ‘’konut kiracılarını’’ korumak amacıyla kanun koyucu tarafından, konutlar için kira artış bedelinin %25’i geçmeyecek şekilde belirlenmesine ilişkin düzenleme yapılmıştır. Kiracıyı korumak için yapılan bu tür düzenlemeler; sözleşmenin ilerleyen yıllarında kiracının ödediği kira bedelinin, piyasadaki emsallerine göre düşük kalmasına sebebiyet vermektedir. Kanun koyucu kiracıyı korumak için kira artış oranına sınırlamalar getirmiş ancak geçen zaman içinde kira sözleşmesi taraflarının edimleri arasındaki oluşacak dengesizliği öngörmüş ve kiraya veren tarafını da korumak amacıyla uygulamada genellikle ‘’kira tespit davası’’ şeklinde tabir edilen davanın dayanağı olan TBK 344/3’ü düzenlemiştir. İlgili hüküm şu şekildedir:
‘’Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’’
TBK 344/3 uyarınca açılan kira tespit davasının konusu, beş yıllık süre dolduktan sonra kira bedelinin, emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakim tarafından belirlenmesidir. Kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere taraflar daha önce bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
TBK 344/2 ve 344/3 konulu kira tespit davalarının ikisi için de süre şartları aynıdır. Kira tespit davası açmak için süre koşulu bulunmamaktadır. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılmış olur ise mahkeme belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren olarak karar verebilecektir. Eğer taraf, diğer tarafa yeni kira döneminden en az 30 gün önce kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulur ve yeni kira dönemi içerisinde dava açarsa; kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak bu koşulların olmaması halinde mahkeme, bir sonraki kira dönemi yılı için karar verebilecektir.
Kira tespit davasını açmak için muhataba önceden bildirimde bulunma şartı yoktur. TBK 344/3’e göre kira tespit davası yoluna, sözleşme başlangıcından 5 yıl geçtikten sonra; yani en erken 6. kira yılı için başvurulabilecektir. Ancak kira tespit davasının sözleşme başlangıcından 5 sene sonra açılması zorunda değildir. Örneğin kiraya veren,
8. kira yılında veya sonraki yıllarda bu davayı açabilir. Ancak mahkeme tarafından kira tespit kararı verildikten sonra ikinci kez kira tespit kararı verilebilmesi için, ilk davada kira bedelinin tespitine karar verilen kira yılının başlangıcından itibaren beş yıllık bir sürenin daha geçmesi gerekir.
Kiranın tespiti için dava yoluna, kira sözleşmesindeki her iki taraf da başvurabilmektedir. Ülkemizde dönem dönem enflasyonun yükselmesi sebebiyle kiralanın kira bedelinin piyasa fiyatından düşük kalması, kira tespit davasının sadece konut veya çatılı işyeri malikleri tarafından açılacağı kanısını oluşturmaktadır. Ancak hem 344/2’ deki yeni kira dönemindeki kira fiyatının belirlenmesi için, hem de 344/3’deki sözleşme başlangıç süresi üzerinden 5 sene geçmesi halinde yeni kira bedelinin tespiti için kiracı da mahkemeye başvurabilecektir. Buradaki önemli nokta, kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında hakim mevcut kira bedelinden daha düşük bir kira bedeli belirleyemeyecektir.
Konusu TBK 344/3’ te düzenlenmiş hususların oluşturduğu kira tespit davasında, hakimin dikkate alması gereken bir takım kriterler bulunmaktadır. Hakim, yeni kirayı belirlerken kiralanan konut veya iş yerinin mevcut durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet indirimini gözetmek zorundadır. Söz konusu hakkaniyet indirimi, uygulamada ‘’eski kiracı indirimi’’ olarak adlandırılır. Bu konuyu açıklayıcı nitelikte güncel birçok Yargıtay kararı bulunmaktadır.
Eski kiracı lehine uygulanacak hakkaniyet indirimi, tüm koşullar hakim tarafından değerlendirildikten sonra, bilirkişi raporunda tespit edilen emsal kira bedeli üzerinden yüzde 5 ila 20 arasında bir oran olmalıdır. (Yargıtay HGK, 21.09.2021, 2017/974 E., 2021/1058 K.)
Bu dava, tespit davası niteliğindedir. Bilirkişi incelemesi mutlaka dava ve delil dilekçelerinde deliller arasında yer almalı ve talep edilmelidir. Çünkü kanun maddesindeki açık hüküm gereği taşınmazın emsal rayiçleri kontrol edilecek ve hakimin karar vermesinde benzer taşınmazların piyasa değerleri dikkate alınacaktır.
Yargıtay’ın yerleşik görüşüne göre, konusunu 344/3’ten alan bir kira tespiti davasında, hakim bilirkişi yardımı almak, emsal kira bedellerini detaylıca araştırmak zorundadır. Hakimin yargılama esnasında bilirkişi desteği almaması, Yargıtay için kararı bozma sebebi sayılmaktadır.
KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?
Konut ve çatılı iş yerleri kiralarıyla ilgili hususların düzenlendiği 344. maddenin 4. Fıkrasında; ‘’Aşırı İfa Güçlüğü’’ başlıklı TBK 138. Maddeye atıf yapılmış, uygun koşullarda kira uyarlamasının yapılabileceği belirtilmiştir.
Kira uyarlama davasının yasal dayanağı TBK 138. Maddedir. TBK 138. madde şu şekildedir:
‘’Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’’
Kira bedeline uyarlama yoluyla müdahale edilmesi, son çare olarak başvurulması gereken istisnai bir yoldur. Kira uyarlama talebiyle dava açılabilmesi için öncelikle kira edim dengesinin bozulmuş olması gerekir. Taraflardan biri açısından borcun ifası çekilemez bir hale gelmiş ise dava açarak kira bedelinde uyarlama talep edilebilmesi mümkündür. Yargıtay, içtihatlarında sık sık vurguladığı üzere sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, aşağıdaki dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:
Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi,
Sözleşme şartlarındaki değişiklikten borçlunun sorumlu tutulamaması,
Şartlardaki değişikliğe rağmen borçludan, borcunu sözleşmedeki şartlarla ifa etmesini istemenin dürüstlük kuralına aykırı olması,
Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir.
Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumun ortaya çıktığının ispat külfeti davacıdadır. Aynı zamanda ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişip değişmediğinin her sözleşme,
gayrimenkul ve taraflar yönünden somut olaya göre değerlendirilmesi de gerekmektedir. Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumlara örnek olarak; döviz kurlarında yaşanan artış, pandemi hastalık, savaş hali, devalüasyon yaşanması, ekonomik kriz çıkması, büyük alt yapı ve üst yapı değişikliği olması gösterilebilir.
Yargıtay’ın güncel kararlarına göre Türkiye, ekonomik krizler ülkesidir ve ekonomik krizler, devalüasyon, dövizin aşırı şekilde dalgalanması gibi gelişmeler; Türkiye’de öngörülemez değişiklikler değildir. Buradan hareketle Yargıtay adeta Türkiye’de ekonomik kriz gerekçesiyle sözleşme uyarlaması yapılamayacağı sonucuna varmıştır ki bu, kabul edilemez bir durumdur. (Yargıtay HGK,14.09.2021,2017/2308E.,2021/994 K.)
Yeni kira bedelinin belirlenmesi istemiyle, kira tespit kurumuna başvurulamadığı için kira uyarlama kurumuna başvurulmasının uygulamada iki önemli örneği vardır.
Birinci ve en yaygın kullanım, konusunu TBK 344/3 hükmünün oluşturduğu kira tespit davası yoluna başvurabilmek için 5 senenin geçmesi gerekmesidir. Kiralananın bedeli 5 sene dolmadan emsallerine göre çok düşük kalırsa, kiralayanın başvurması gereken hukuki yol kira uyarlama davasıdır. Ancak kira uyarlama davasına başvuran kiralayan tarafın, yukarıda sayılan uyarlama için gereken şartları sağlaması gerekmektedir.
İkinci durum ise kira tespit davası TBK 344 hükümlerine göre yalnızca ‘’konut ve çatılı iş yerleri’’ bakımından açılabilinmektedir. Örneğin ürün kirası bedeli için kira tespit davası açılamamaktadır. Uygulamada, bazı atölyeler, fabrikalar, hayvancılık için kullanılan besi çiftlikleri Yargıtay’a göre açık alanı kapalı alanından fazla olduğu için çatılı iş yeri olarak kabul edilmemektedir. Bu durumda, konut veya çatılı iş yeri sözleşmesi olarak kabul edilemeyecek sözleşme bedeli; kira uyarlaması yoluna başvurularak düzenlenebilir.
Kira uyarlama, genellikle tarafların ekonomik şartlar hasebiyle sözleşmeyi devam ettirememesine neden olacak kadar zorlanması sonucu başvurulan bir müessesedir. Ancak borçlunun genel mali durumu oldukça iyi olsa dahi, uyarlama konusu sözleşmede edim dengesi önemli ölçüde bozulmuşsa borçluyu, mevcut koşullarda ifaya zorlamak dürüstlük kurallarına aykırılık oluşturur. Örneğin çok büyük ölçekli bir şirketin kiraladığı taşınmazın fiyatının önemli ölçüde artmış olması, kira bedelinin uyarlama yoluyla indirilmesini talep edemeyeceği anlamına gelmez.
Kural olarak uyarlama davasında dava sonuçlanıncaya kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkeme kararının kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak dava tarihinden itibaren oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira
bedelinden mahsup edilir. Bununla birlikte; kira bedelinin yeniden uyarlanması için dava açılmasından önce yapılan kira ödemeleri, ödeme yapılırken ihtirazi kayıt (çekince) koyulmuş olması durumunda dava sonucunda talep edilebilir.
Yargıtay’ın yerleşik uygulaması, uyarlama talep edilen sözleşmenin uzun süreli olması gerektiğidir (Yargıtay 3. HD, 28.03.2019, 2017/6283 E., 2019/2753 K.). Ancak 2002 yılında Yargıtay Hukuk Genel Kurulunda, bir yıllık kira sözleşmesinde dahi kira uyarlama davasının açılabileceğine ilişkin açık bir karar verilmiştir (Yargıtay HGK, 30.10.2002, 13-852/864). Yargıtay’ın, uyarlamanın kabul edilebilmesi için sözleşme süresinin uzun olması gerektiği görüşü kanaatimize göre yanlıştır. Çünkü kira uyarlama davasının temelini oluşturan TBK 138. Madde hükmünde böyle bir şartla rastlanmamaktadır.
Kira sözleşmelerinde, kiracının uyarlama talep etmesini engellemeye yönelik sözleşme hükümleri geçerli değildir (Aynı görüşte İNCEOĞLU,163-164). Bu, özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira hukukumuza egemen olan kiracının korunması ilkesi gereğidir.
KAYNAKÇA
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Tespiti/ Açelya METİNER IŞIK
Kira Bedelinin Belirlenmesi, Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları/ Prof. Dr. Umut YENİOCAK
TMK TBK ve İlgili Mevzuat/AKKANAT/ ÇETİNER/ KURŞAT
Borçlar Hukuku Genel Hükümler/ Prof. Dr. M. Kemal OĞUZMAN/ Prof. Dr. M. Turgut ÖZ
Borçlar Hukuku Özel Hükümler/ Prof. Dr. Fikret EREN
Ahmet Süleyman SAĞLAYAN
18.12.2023