Blog

Covid-19 salgınının kira sözleşmelerine etkileri

COVID-19 SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİLERİ                                                

1. GİRİŞ

Dünyayı etkisi altına alan Covid-19 hastalığının 10 Mart 2020 tarihinde ülkemizde ilk kez görülmesiyle çeşitli önlemler almak gerekmiş, bu kapsamda İç İşleri Bakanlığının 15.03.2020 tarihli Genelgesiyle 81 ilde belirli iş yerlerinin faaliyetleri geçici süreyle, 21.03.2020 tarihli Ek Genelge ile ise bazı işyerlerinin faaliyetleri kısmen durdurulmuştur. Yine bu kapsamda belirli şehirlerde çeşitli tarihlerde önceden duyurularak sokağa çıkma kısıtlamaları uygulanmaktadır. Alınan bu gibi tedbirler ticari hayatı yavaşlatmış, kiracıların kira bedelini ödemesini güçleştirmiştir. Hukuk düzenimizin kira sözleşmelerinde kiracıyı dezavantajlı konumda görmesi ve koruma eğiliminde olması nedeniyle bu etkilere karşın 26/3/2020 tarihli ve 31080 (Mükerrer) sayılı Resmî Gazete ile 7226 Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“7226 sayılı Kanun”) yayımlanmış ve 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiştir. Konut kiralarına ilişkin ise herhangi bir düzenleme yapılmamıştır.

İşbu çalışmada, salgın sürecinin ve alınan tedbirlerin kira sözleşmelerine etkileri, bu doğrultuda kira sözleşmelerinin akıbetinin ne olacağı ve tarafların hangi hukuki haklara sahip olduğu hususları üzerinde durulacaktır.

2. İŞYERİ KİRALARI

• FAALİYETİ DURDURULAN İŞYERLERİ

Covid-19 salgınını durdurma amacıyla faaliyeti durdurulan işyerlerinde, kiracıların kira bedelini ödemesiyle ilgili ciddi birtakım soru işaretleri doğmuştur. Bu süreçte kiralanandan istifade edemeyen kiracıların kira sözleşmesini feshedebilme yahut kira bedelinde indirim talep edebilme gibi hakları bulunup bulunmadığı hukuki sorun teşkil etmektedir. Bu bağlamda ileri sürülen görüşleri özetlemek gerekirse; bir görüşün salgını mücbir sebep olarak nitelendirerek borçlunun sorumlu olmadığı ifa imkânsızlığı hükümlerinin uygulanması gerektiğini, bir görüşün sorunun aşırı ifa güçlüğü oluşturduğunu, diğer bir görüşün ise ayıp hükümlerinin burada uygulama alanı bulacağının ileri sürdüğü görülmektedir.

Sözleşmelerin temel amacı kural olarak ahde vefa ilkesi (pacta sund servanda) gereği tarafların sözleşme uyarınca üzerlerine düşen tüm sorumlulukları yerine getirmesidir. Ancak bu ilkenin birtakım istisnaları bulunmaktadır.  Bu istisnalardan olan mücbir sebep hali de, tarafların borçlarını yerine getirmemesi için neden oluşturabilmektedir.

Mücbir sebep (Force Majeure) tanımı mevzuatımızda yer almamakla birlikte sıkça söz edilmiş, doktrinde ve Yargıtay kararlarında, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay.”  olarak tanımlanmış bir kavramdır. Belirtmek gerekir ki taraflar arasındaki sözleşmede mücbir sebep halinde sorumluluğun kime ait olacağı düzenlenmişse hukuka uygun oldukları ölçüde bu hükümler uygulanacaktır.

Mücbir sebep ifayı sürekli veya geçici olarak imkânsız kılabilmektedir. Hukuki sonuçları da bu bağlamda değişiklik göstermektedir. (Kısmi imkansızlık için ayrıca bkz: OĞUZMAN, M. Kemal/ ÖZ, Turgut: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. I, 14. Bası, İstanbul 2016, s. 563)

Türk Borçlar Kanunu 136. maddesi ilk fıkrasında imkansızlığın sürekli olduğu hale ilişkin olarak borcun ifasının borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşması halinde borcun sona ereceği düzenlenmiştir. Tarafların borç ve edimlerinin kendiliğinden sona ereceği düzenlenmiş olan bu hususun Covid-19 sürecinde faaliyeti durdurulan işyerleri kira sözleşmeleri açısından uygulanabilirliği çok mümkün görünmemektedir. Sürekli ifa imkansızlığı halinde, ortadan kalkması mümkün olmayan, kiracının sözleşme ilişkisinden doğan kira bedelini ödeme borcunu ifa edebilmesinin tamamen imkansız hale geldiği bir imkansızlık gerçekleşmesi gerekir. Kiracının, geçici olarak faaliyetlerinin durdurulmuş olması ile bu şart sağlanamayacağından, bu tedbirle kiracı bakımından mücbir sebep oluşmaz ve ifa imkansızlığı hükümlerine gidilemez.

Geçici imkansızlık hali ise kanunda düzenlenmemiş bir husus olup doktrin ve Yargıtay kararlarıyla kabul edilen ve sonuçları öngörülen bir imkansızlık halidir. Borçlu burada da borcunu kusursuz olarak yerine getirememektedir ancak TBK 136’da düzenlenenden farklı olarak imkansızlık hali geçici niteliktedir, ileride ortadan kalkması mümkündür. Bu imkansızlık hali, teknik olarak bir ifa imkansızlığı sayılamaz; geçici süreyle borcun ifa edilemeyecek olması, aslen bir temerrüt hali olup sözleşmenin ayakta tutulması ahde vefa ilkesi gereği esas olduğundan Yargıtay kararlarına göre bu temerrüt haline tarafların şartlar dahilinde öncelikle “tahammül” etmesi gerekmektedir. Tahammülün taraflarca çekilemez hale geldiği durumda ise sözleşmenin feshedilebilmesi mümkündür.

YHGK 2010/193.E, 2010/235.K, “..geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa=söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.”

Y.15.HD. 2018/828, 2018/2740.K “İmkansızlığın, tahammül süresi geçmiş olmasına rağmen ortadan kalkmadığı ve taraflara yüklenebilecek kusur da bulunmadığı açıktır. Sözleşmenin ifası için beklenmesi gereken tahammül süresi aşılmış olup, sözleşmenin geçersizliğine karar verilmesi… gerekirken..”

Covid-19 salgınına ilişkin durum ve alınan tedbirler geçici nitelik arz ettiğinden ifa imkansızlığının da geçici olduğu söylenebilir. Faaliyeti durdurularak kapanan işyerlerinin kullanımı kiracı bakımından imkansızlaşmıştır. Nitekim tacirler bakımından 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan; TBK 331 hükmünde de taraflardan her birinin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceği düzenlenmiş olup hükümde bahsedilen önemli sebeplere işyerinin faaliyetinin durdurulması da dahil sayılabileceğinden geçici imkansızlık haliyle paralel sayılabilecek bu hüküm faaliyeti duran işyerleri bakımından uygulanabilecektir. Buna göre geçici imkansızlık halinde işyerini kiraya veren, tahammül süresi boyunca kiracıdan kira bedelini talep edemeyecek; tahammül süresi uygulanmasının somut olaya uygun olmadığı takdir edildiğinde taraflar doğrudan fesih hakkını kullanabilecektir.

TBK madde 138’de sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması durumunda borçluya, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır. Buna göre sözleşme yapıldığı sırada Covid-19 salgınının zuhur etmesi ve bu sebeple işyerinin kapanıp kiralanandan faydalanılamaması öngörülemeyeceğinden ve bu durum faaliyetini sürdüremeyen işyeri kiracısından ifa beklemeyi son derece güçleştirdiğinden kira bedelini ödeme borcunu henüz ifa etmemiş yahut bu durumdan doğan haklarını saklı tutarak ifayı gerçekleştirmiş borçlu, hâkimden sözleşmenin mevcut koşullara uyarlanmasını isteyebilecektir. Sözleşmeyi ayakta tutmak esas olduğundan hâkimin önceliği uyarlama olacaktır. Uyarlama esnasında yalnızca kiracının menfaatleri dikkate alınmamalı; taraflar arasında menfaatler dengesi oluşturularak kimsenin durumunu diğerinden çok daha dezavantajlı hale getirmeyecek şekilde değişiklik yapılmalıdır. Uyarlama ile bedelde indirim, taksit, ifanın ötelenmesi gibi düzenlemeler yapılabilir. Uyarlama mümkün olmadığı hallerde kira sözleşmesini fesih hakkı bulunmaktadır.

Kapanan işyerleri bakımından ayıp hükümlerinin uygulanabileceği görüşü de savunulmaktadır. Kiralayanın TBK 301/1 uyarınca, sözleşme süresi boyunca kiralananı sözleşmede öngörülen kullanma amacına uygun teslim ve bulundurma yükümlülüğü bulunduğundan ve kiraya verenin ayıptan sorumluluğu, kusurun kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcundan sorumlu tutulabilmesi için gerekli kurucu unsurlardan olmaması dolayısıyla kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna başvurabilmek için kusurlu olması gerekmediğinden kapatılan işyerleri bakımından kiralayanın ayıptan sorumluluğuna gidilebilecektir.

Y.4.HD., 6952.E, 55.K; “…Tekeffül borçlarında bu borcu yerine getirmeyen borçlunun hiçbir kusuru bulunmasa dahi sorumlu tutulması, kanuni borçların kanuni niteliği icabıdır. BK m. 250/I‟in(TBK 306) uygulanması için kiraya verenin herhangi bir kusuru bulunmasının şart olmadığı anlaşılır…” NUHOĞLU, Beyza, Türk Borçlar Kanununa Göre Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Bahçeşehir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Yüksek Lisans Programı, İstanbul,2013,s.27

Bu ayıp, hukuki nedenlerle kiracının kiralananı kullanım amacına uygun olarak kullanması engellendiğinden hukuki ayıp niteliğindedir. Ancak bu yola başvurabilmek için işyerinin faaliyeti yasaklanan iş alanı için kullanılacağının taraflarca salgın öncesinde belirlenmiş olması gerekir. Sözleşmede yazılı olarak belirlenme şart olmamakla zımni olarak dahi bu hususun kararlaştırılmış olması yeterlidir.

Kiralayanın ayıptan sorumluluğu halinde kiracının ayıbın giderilmesini isteme, kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteme, kira bedelinden indirim talebi ve sözleşmenin feshi gibi TBK md. 306, 307 uyarınca seçimlik hakları bulunmaktadır. İlk ikisi bu süreçle uyum sağlamayan dolayısıyla başvurulması mümkün olmayan haklardır. Kiracı, zararının indirim talebiyle karşılanabilmesi halinde bu yola, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshi yoluna başvurabilecektir.

Kiraya verenin ayıbı gidermesinin imkânsız olduğundan bahisle ayıptan sorumluluğuna gidilemeyeceği görüşü de savunulmaktadır.

• FAALİYETİ KISMEN DURDURULAN VE YA SÜRDÜREN İŞYERLERİ

Faaliyeti kısmen duran veya süren işyerleri için de Covid-19 salgını sürecinde gerek sokağa çıkma kısıtlamaları gerekse sürecin etkisiyle işlerinin azalması nedeniyle, her ne kadar faaliyetleri durdurulmamış olsa da ekonomik anlamda zorluk oluşmuş ve kira bedellerini ödemeleri güçleşmiştir. Buna binaen faaliyeti kısmen durdurulan işyeri kiracıları ayıp hükümlerine dayanarak kira bedelinden indirim isteyebilecek yahut uyarlama talep edebilecektir. Faaliyeti süren işyerleri kiracıları de aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama hükümlerinden yararlanabilecek fakat işyeri kullanım amacına uygun bulundurulduğundan ayıp hükümlerine başvuramayacaktır. Sözleşmenin uyarlanması, faaliyeti durdurulan işyerleri ile aynı şekilde TBK 138’e dayanarak talep edilebilecektir.

Bir görüş işyeri kira sözleşmelerine esaslı saik hatası hükümlerinin de uygulanabileceğini savunmaktadır. “İş yeri kiralarında kiracının, kiralananın bulunduğu bölgeden belli sayıda insanın geçeceği ve buna bağlı olarak da belli bir ciro elde edeceği saikiyle hareket etmesi doğaldır. Bu saikin kira sözleşmesinin temelini teşkil ettiği ve kiraya veren tarafın da bilinebilir olduğu açıktır.” ÖZER, M. Tolga, “KOVID-19 Salgınının İş Yeri Kiralarında Kiracının Kira Borcuna Etkisi”,  LexperaBlog,

TBK madde 32 uyarınca yanılanın, yanıldığı saiki sözleşmenin temeli sayması ve bunun da iş ilişkilerinde geçerli dürüstlük kurallarına uygun olması hâlinde yanılma esaslı sayılır. Ancak bu durumun karşı tarafça da bilinebilir olması gerekir. Hükmün lafzi yorumuyla kiracının işyerini kiralamaktaki temel saikinin iş yaparak kar elde etmesi olması ancak mevcut koşulların buna elvermemesi ve bunun da karşı tarafça bilinebilir olması Covid-19 süreciyle uygunluk göstermekte ve buna binaen temel hatası hükümleri uygulanarak sözleşmeyi iptal edebileceği savunulmaktaysa da burada geleceğe ilişkin bir kanıda yanılma söz konusu olduğundan bunun hüküm kapsamında sayılmasının dürüstlük kuralına uygun olduğu söylenemeyecektir. Bu halde sözleşme yapıldıktan sonra meydana gelen önemli değişikliğin varlığı nedeniyle aşırı ifa güçlüğü hükümlerinin uygulanması hukuka uygun görünmektedir. (OĞUZMAN/ÖZ, a.g.e., s.103)

Kiralananın kullanılması faaliyeti durdurulan işyerlerinde olduğu gibi Genelgeyle imkânsızlaşmadığından burada mücbir sebebin varlığından söz edilemeyecek ve imkânsızlık hükümlerine başvurulamayacaktır.

3. GEÇİCİ 2. MADDE KAPSAMINDA TAHLİYE YASAĞI

7226 sayılı Kanunun geçici 2. maddesinde 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiştir. Buna göre bahsedilen süre zarfında kira bedelinin ödenmemesi, iş yeri kira sözleşmeleri için fesih sebebi olarak gösterilemeyecek ve buna dayanarak tahliye gerçekleştirilemeyecektir.

Her ne kadar geçici 2. maddenin lafzında sadece “kira bedelinin ödenmemesi” durumunda sözleşmenin feshedilemeyeceği düzenlenmişse de hükmün amaca uygun olarak yorumlanması ve kira bedelinin dışında, yan giderlerin ödenmesinde temerrüde düşülmesi durumunda da sözleşmenin feshedilmeyeceği kabul edilmelidir.

Bu madde hükmünden bu süreçte hiçbir şekilde kira sözleşmesini fesih gerçekleştirilemeyeceği ve kiracının tahliye edilemeyeceği sonucu çıkarılmamalıdır. Hükümle amaçlanan, Covid-19’a bağlı olarak ekonomik sıkıntıya düşen işyeri kiracılarının bu süreçte temerrüt nedeniyle tahliyeden korunmasıdır. Kira bedelinin ödenmemesi dışındaki diğer sebeplerle fesih ve tahliye gerçekleştirilebilecektir.

Bu süreçte kira bedelinin ödenmemesi her ne kadar fesih ve tahliye sebebi oluşturmayacaksa da 30/06/2020 tarihinden sonra, bu süreçte temerrüde düşüldüğü aşikar olduğundan, ödenmeyen bedellere ilişkin temerrüt faizi işletilebilecektir.

4. KONUT KİRALARI

Covid-19 salgını sürecinde konut kira sözleşmelerine özgü herhangi bir kanuni ya da idari düzenleme yapılmamıştır. İşyeri kiralarına özgü olarak düzenlenen 30/06/2020 tarihine kadarki fesih yasağı da konut kiraları açısından uygulanamayacaktır. Ancak icra ve iflas takiplerinin 15/06/2020 tarihine kadar durdurulmuş olması nedeniyle bu süre zarfında ödenmeyen kira bedellerine ilişkin icra takibi başlatılamayacak buna binaen tahliye de gerçekleştirilemeyecektir.

Covid-19 salgını kapsamındaki tedbirlerin kaldırılmasıyla mahkemelerin yoğun bir şekilde ilgilenmek durumunda kalacağı kira sözleşmeleri ve akıbetleri sorununa ilişkin birtakım değerlendirmelerde bulunduğumuz çalışmamız neticesinde uyarlama hakkının kullanılmasının en yaygın çözüm olarak kullanılacağını öngörmekteyiz. Bu uyarlama hakkını dava yoluyla kullanmadan evvel, bir hukuk danışmanı yardımıyla sözleşmenin karşı tarafıyla ortak bir noktada buluşularak sözleşmenin uyarlanmasının gerçekleştirilmesinin daha hızlı ve efektif bir yol olacağını kanaatindeyiz.

Stj. Av. Beste Senem AYBAR