Blog

Kira bedelinin belirlenmesi

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (KİRA TESPİT DAVASI)

1.Genel Olarak

Türk sözleşmeler hukukunda geçerli olan prensip ‘sözleşme serbestisi’ ilkesidir. Bu ilke uyarınca herkes,kanunun öngörmüş olduğu sınırlar içerisinde (kanunun öngördüğü istisnalar hariç) bir sözleşmeyi dilediği şekilde ve unsurlarını serbestçe belirleyerek akdedebilir. Kira sözleşmesi de bunlardan birisidir. Bu doğrultuda herhangi bir şekil şartına tabi olmayan kira sözleşmesinde, taraflar akdi gerçekleştirirken sözleşmenin esaslı unsurlarından biri olan ‘kira bedeli’ miktarını herhangi bir sınırlamaya bağlı kalmaksızın belirleyebilirler. Sözleşme kurulması sırasında belirlenmesi bakımından herhangi bir sınırlamaya ve denetime tabi tutulmayan kira bedeli, sözleşme süresinin sonlanmasından sonra girilen yenileme yılları bakımından değiştirilmek istendiğinde bu kez salt taraf iradelerine bağlı olarak belirlenemeyecektir. Zira kanun koyucu, sözleşme kurulurken söz konusu olan sözleşme serbestisi ilkesine, sözleşme süresinin dolmuş olmasından sonraki dönem için tespiti yönünden belli bazı kriterler ve sınırlamalar getirmiştir. Dolayısıyla, kira bedeli tespiti davası belirli süreli akdedilmiş ve kira süresi dolmuş olmakla beraber yenileme dönemlerine girmek suretiyle varlığını devam ettiren kira sözleşmeleri bakımından uygulama alanı bulacaktır. Kira bedeline ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı TBK’nın 343 ila 346. maddeleri arasında düzenleme alanı bulmuştur. Bu düzenlemeler kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde uygulama alanı bulabilirler. Başlangıçta kararlaştırılmış kira bedeli kira süresince bağlayıcıdır, tespite konu edilemez. Kira sözleşmesinin yenilenmesi, kira sözleşmesindeki sürenin dolmasına rağmen sözleşmenin yasa gereği uzamasını ifade eder. Konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin düzenlemeler arasında yer almasından dolayı anlaşılmaktadır ki, kira bedelinin belirlenmesi ve bu yönde açılacak olan tespit davasına ilişkin hükümler yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulama alanı bulacaktır. Diğer bir ifadeyle, kira tespit davasının adi kira ve ürün kirasına ilişkin sözleşmeler bakımından uygulanabilirliği yoktur.

O halde öncelikli olarak belirtmek gerekir ki, kira tespiti ancak bir kira sözleşmesinin varlığı halinde mümkündür. Taraflar arasında kira ilişkisi yoksa kira tespiti istenemez. Aynı şekilde kira başlangıcı ve kira parası belli değilse yine kira tespiti talep edilemez. Mevcut kira sözleşmesinin ise;

• Nitelik itibariyle konut ve çatılı işyeri kirası olması,
• Belirli süreli akdedilmiş olması,
• Kira bedeli artış oranının kararlaştırılan kira süresi yönünden değil, uzama (yenileme) dönemlerine istinaden talep edilmiş olması gerekmektedir.

2. Kira Bedelinin Belirlenmesi (Tespiti)

Kira sözleşmesi kurulurken herhangi bir kısıtlama söz konusu olmadan belirlenebilen kira bedeli, kira süresinin dolmasından sonraki uzama yılları için md.344’de belirtilen kıstaslara riayet edilmek suretiyle taraflarca belirlenebilecektir. Kira bedelinin tespitinde kiracı aleyhine düzenleme yasağı uygulama alanı bulmaz. md.343’de “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz”denilmektedir. Böylelikle gerek sözleşmeyle gerekse mahkeme kararıyla mevcut ve yenilenen kira dönemlerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamamasına kira bedelinin belirlenmesi istisna oluşturmaktadır. Böylece, başlangıçtaki kira bedelinden fazlasına yenilenen kira döneminde yer verilmesi (anlaşma veya mahkeme kararıyla) mümkündür.

Kira bedelinin belirlenmesinde kanun koyucu maddede üçlü bir ayrıma gitmiştir. Buna göre taraflar eğer yenilenen kira dönemi için uygulanacak olan kira bedeline ilişkin anlaşma yapmışlarsa md.344/1; eğer bir anlaşma yapmamışlarsa md.344/2; anlaşma yapıp yapmadıkları önemli olmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi söz konusu ise md.344/3 uygulama alanı bulacaktır.

a)md.344/1’e göre kira bedelinin belirlenmesi

Kira sözleşmesinin tarafları yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin aralarında anlaşma yapabilirler. Taraflar arasındaki sözleşmenin süresi bir yıldan az olabileceği gibi bir yıldan fazla süreli de olabilir. Eğer tarafların akdettikleri sözleşmede yenilenecek kira dönemi için kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir kayıt varsa (ihtirazi kayıt), belirlenen bu miktar bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçemeyecektir. Yani taraflar kira artış oranını diledikleri gibi belirleyebilecekler ancak bunun azami sınırı ÜFE olacaktır. Bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmeyen (eşit veya daha aşağı) anlaşma söz konusu ise, mahkeme bu anlaşmaya bağlı kalarak (344/2’deki hakkaniyet ölçütüne başvurmadan) kira bedelini tespit edecektir. Burada önemle belirtmek gerekir ki, kanuna aykırı olacak şekilde taraflarca ÜFE’nin üstünde belirlenmiş bir kira bedeli artış oranı varsa bu tümden geçersiz olmayacak, sadece ÜFE’nin üstünde olan kısım açısından bir kısmi geçersizlik durumu meydana gelecektir.

b)md.344/2’e göre kira bedelinin belirlenmesi

Taraflar arasında yenilenecek olan kira dönemi için uygulanacak kira bedeli hakkında anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli hakim tarafından kiralananın durumu ve hakkaniyet göz önüne alınarak bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmeyecek şekilde belirlenir. Hakim hakkaniyet çerçevesinde artışı belirlerken üst sınır itibariyle ÜFE’yi aşamayacaktır. Hakkaniyet gerektiriyorsa hakim, ÜFE’den azına hükmedebilir.Taraflarca yenilenen kira dönemi için artış yapılacağı kararlaştırılmış ancak oranı veya miktarı belirtilmemişse yine de ikinci fıkra uygulanır. Yani bu durumunda da belirlenecek olan kira bedeli md.344/1 de olduğu gibi ÜFE sınırını geçemeyecektir.

c)md.344/3’e göre kira bedelinin belirlenmesi

Taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın eğer ortada beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi söz konusu ise, üçüncü fıkrada yer alan düzenleme uygulama alanı bulacaktır. Burada beş yıllık genel bir sınırlama getirilmiş, bu sınırlamaya dahil olacak kira sözleşmelerinde yeni kira bedelinin tespitinde maddenin ilk iki fıkrasından farklı bir esasa yer verilmiştir.Bu esas, “ÜFE-Kiralananın Durumu-Emsal-Hakkaniyet” şeklinde ifade edilebilir. Önemle belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinde beşinci yıldan sonrasına ilişkin kira bedeli artışı kaydı bulunsa bile md.344/3 uygulama alanı bulur.

Y.3.H.D 2004/1529 E., 2004/1544 K., 2.3.2004 T.

Kira bedelinin tespiti davalarında; öncelikle taşınmazın bulunduğu muhitteki olağan rayiç araştırılacak; olağan rayicin bulunmaması halinde, kira parası ekonomi esaslarına göre bir başka deyimle Toptan Fiyat Endekslerindeki (TEFE) artışa göre tespit edilecek; bu yöntemle tespit edilen kiranın çevrede oluşan rayiç kira bedellerine göre yetersiz kalması halinde ise, gerektirici nedenleri açıkça gösterilerek aşırı olmayacak bir oranda kira parasında hak ve nefaset kuralları çerçevesinde ayrıca bir artış yapılabilecektir.

Söz konusu fıkranın hangi durumlarda uygulama alanı bulacağı pratikte en çok karıştırılan durumlardan biridir. O yüzden iyi tahlil edilmesi geren bir fıkradır. Zira maddenin lafzı md.345/1 ile birlikte ele alındığında açık değildir. Maddeyi anlaşılabilir hale getirmek için üçlü bir sınıflandırma yapacağız.

• Taraflar arasında beş yıldan az süreli bir kira sözleşmesi varsa;

Taraflar arasında akdedilen sözleşme beş yıldan az süreli bir sözleşme ise; sözleşme süresi dolduktan sonra beş yıl tamamlanıncaya kadar geçecek her +1 uzama(yenileme) dönemleri için md.344/1 veya md.344/2’ye göre kira bedeli tespit edilecektir. Uzama yıllarıyla birlikte beş yılı dolan kira sözleşmelerinde artık beşinci yıldan altıncı yıla geçerken md.344/3’e başvurulabilecektir. md. 344/3’e dayalı olarak belirlenen kira bedeli sonrasında üstünden beş yıl geçmeden tekrar 344/3’e göre kira tespiti talep etmek mümkün değildir. Bu durumda ancak beş yıl dolana kadar aralardaki her bir kira dönemleri için 344/1 veya 344/2’ye gidilebilecektir.Nitekim bu husus üçüncü fıkranın son cümlesinde “Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” şeklinde düzenleme alanı bulmuştur. Somutlaştırmak açısından örnek verecek olursak; 2 yıl süreliğine yapılmış kira sözleşmesinde iki yılık kira süresi dolduktan sonra uzama yılı olan üçüncü yıla girerken taraflar eğer aralarında yenileme dönemi için kira artış oranı kararlaştırmışlarsa 344/1 , anlaşma yoksa 344/2’ye göre kira tespiti yapılacaktır. Önemle belirtmek gerekir ki kira tespit davalarıyla verilen hükümler yalnızca bir kira dönemi için geçerli olacaktır. Dava ile bir yıllık kira yılına ilişkin kira bedeli tespit edilmektedir.

YHGK 2013/3-633 E., 2014/154 K., 26.02.2014 T.

Kira parasının tespiti davalarında hüküm, bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir.

Dolayısıyla ikinci yıldan üçüncüye, üçüncüden dördüncüye ve dördüncüden beşinci uzama yıllarının her biri için 344/1 veya 344/2’ye göre tespit yapılacaktır. Artık beş yıl dolduktan sonra altıncı yıla geçerken (altın yıl) 344/3’e göre tespit yapılacaktır. Üçüncü fıkraya istinaden yapılan kira tespitinden sonra üzerinden beş yıl geçmeden tekrar üçüncü fıkraya gidilemeyecektir. Ancak beş yıllık süre doluncaya kadar aralardaki her bir uzama yılı için yine birinci ve ikinci fıkraya başvurulabilecektir.

Beş yıllık sürenin hesaplanmasında, kira sözleşmesinin başlangıç anı esas alınır. Sözleşmenin başlangıç anından itibaren beşinci yılın hitamı ile başlayan altıncı kira yılına ait bedel üçüncü fıkraya göre belirlenebilir. Üçüncü fıkranın tekrar uygulanabilmesi ancak mahkemece belirlenen rayiç kira bedelinin uygulanmasından beş yıl sonra mümkündür. Ve sonraki her beş yıl için de bu durum tekrarlanacaktır.

Burada önemle üzerinde durulması gereken bir husus, beşinci yıldan altıncı yıla geçerken üçüncü fıkraya dayanmayan tarafların daha sonra ki yıllarda örneğin altıncı yıldan yedinci yıla geçerken üçüncü fıkraya dayanmalarının mümkün olup olmadığıdır. Yani 344/3’e illa altıncı yıla geçerken mi dayanmak gerekir?, eğer öyleyse altıncı yıla geçerken dayanmayan tarafların beş yıl daha bekleyip onbirinci yıla girerken mi maddeye başvurmaları gerekir? Yoksa altın yılda maddeye dayanmayan taraflar örneğin altıncı yıldan yedinci yıla geçerken de 344/3’e dayanabilecekler midir?

Doktrinde bu konuya ilişkin yer alan önemli bir görüşe göre:

“Taraflar beşinci yılda rayiç bedel tespiti istememiş olsalar da, bu tespitin yapılması hakimden altıncı yada yedinci yılların sonunda da istenebilir. Her ne kadar hükmün lafzı bu tespitin ancak beşinci yılın sonunda talep edilebileceği biçiminde yorumlanmaya uygun ise de, bu şekilde bir yorumda bulunmak kanun koyucunun amacı ile bağdaşmayacaktır. Zira kanun koyucu rayiç bedel tespitinin her beş yılda bir yapılmasını değil, bu davanın beş yıl geçmeden açılamamasını amaçladığı görülmektedir.”(İNCELOĞLU, Murat/ BAŞ, Ece, Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Kira Parasının Belirlenmesi, Prof.Dr.Şener Akyol'a Armağan, İstanbul 2011, s.535; Aynı yönde, YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.640.)

• Taraflar arasında beş yıldan fazla süreli bir kira sözleşmesi varsa;

Taraflar arasında beş yıldan fazla süreli yapılmış bir kira sözleşmesi söz konusu olduğunda yukarıda da izah ettiğimiz üzere, kararlaştırılmış kira süresi boyunca kira tespiti istenemeyecektir. Örneğin, aylık kira bedeli 1.500 TL olmak üzere yedi yıllık bir kira sözleşmesi yapılmışsa, yedi yıl boyunca bu kira bedeli üzerinden ilişki yürütülür. Sözleşmeyle bağlılık ilkesi bunu gerektirir (uyarlanma hakkı saklıdır). Ancak Türk hukukunda yedinci yılın dolmasını beklemeden, beşinci yılın bitimiyle TBK md.344/3’e göre tespitin yapılabileceğini savunanlar da vardır.

Yukarıda ortaya konulan bütün ihtimallerde TBK md.344/3’e göre belirlenen kira bedeli beş yıl süreyle (md.344/1 ve 2’ye göre belirlenecek kira bedeli üzerinden) geçerliliğini sürdürür, ikinci beş yılın bitimiyle birlikte yine TBK md.344/3 uygulama alanı bulacaktır.

d)344/4’e göre kira bedelinin belirlenmesi

Taraflar, aralarındaki sözleşme uyarınca kira bedelini yabancı para olarak belirlemişlerse bu durumda 344/4 uygulama alanı bulacaktır. Fıkrada yer alan düzenleme gereğince, kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmış olan sözleşmelerde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Ancak kanun koyucu bu beş yılık süreye kendisi bir istisna getirmiştir. O da aşırı ifa güçlüğü başlığını taşıyan md.138 çerçevesinde sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması durumudur. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanacaktır. Yine maddenin gerekçesinde de belirtildiği üzere, beşinci yıl dolduktan sonra tarafların anlaşmak suretiyle yeni kira bedelini tespit etmelerine engel bulunmamaktadır. Buna karşın kira sözleşmesi yapılırken veya yapıldıktan fakat beş yılık süre dolmadan önce kira bedeline ilişkin artış oranı veya bunun yerine geçecek anlaşma yapılamaz. Bu tür anlaşmalar fıkranın emredici ifade tarzı karşısında kesin hükümsüz olacaktır. Ancak doktrinde bir görüş söz konusu hükmün mutlak emredici nitelikte olmadığını, kiracı yararına kira bedelinin azaltılması sonucunu doğuracak anlaşmaların yapılabileceğini ileri sürektedirler. (YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.330)

• Bir yıllık kira sözleşmesinin varlığı halinde;

Bir yıllık sözleşme süresi dolduktan sonra dört yıllık yenileme dönemlerinde ne sözleşme ile kararlaştırılan artış oranına ne de TBK md.344/1 ve 2’ye itibar edilecektir. Yani md.344/4 uyarınca kira bedeli, tespit davası yoluyla artırılamayacaktır. Beş yıldan sonra ise fıkraya dayanmak mümkündür.

• Beş yıldan az bir yıldan fazla süreli kira sözleşmesinin varlığı halinde;

Örneğin, üç yıllık kira sözleşmesinin varlığı halinde ilk iki yenilemede kira bedeli artırılamayacak, üçüncü yenilemede 344/4’e uyularak kira bedeli tespit edilecektir.

• Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinin varlığı halinde;

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmesinin söz konusu olduğu durumlarda sözleşme süresi boyunca belirlenen kira bedeline itibar edilecektir. Kira süresi bittikten sonra ise yenilenecek kira dönemi için kira tespiti 344/4’e göre yapılacaktır.

Taraflar TBK md.344/4’ün getirdiği düzeni dikkate alarak beşinci yılın bitiminden itibaren yeni kira bedellinin ne olacağını veya ne oranda artacağını kararlaştırmış olabilirler. Bu türlü anlaşmalar anılan fıkradaki ölçütün sınırını aşmadığı sürece geçerli kabul edilebilir.

3.Tespit Davası

TBK md.344’de yer alan sınırlamalara riayet edilmek suretiyle yenilenen kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin ne olacağı hususunda tarafların anlaşması mümkündür. Böyle bir durumda kira bedeli anlaşma çerçevesinde tespit edilmiş olacaktır. Ancak taraflar yenilenen döneme ilişkin yeni kira bedeli hususunda anlaşma sağlayamazlarsa, kira tespit davası açmak zorunluluğu ortaya çıkacaktır.

a)Kimler Açabilir?

Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini yapan taraflar açabileceği gibi o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete tabi ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri yada miras şirketine temsilci tayin edilmesi ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir. Pay ve paydaş çoğunluğu aranmaz.

3.H.D 2017/4020 E., 2018/12776 K., 13.12.2018 T.

Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesi yapan taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir.

Gerek kiralayan gerekse kiracı kira sözleşmesinin sonu beklenmeden ve ihtar keşide etmeden her zaman kira parasının tespitini isteyebilirler. Kira sözleşmesi vekaleten yapılmış ise vekilin dava açma hakkı yoktur.

b)Dava Açma Süresi 

TBK md.345/1 gereğince, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak söz konusu bu düzenlemeyi 344. maddede yer alan düzenlemeler ile birlikte ele almak gerekir.

• 344/1’e dayalı tespit davası açılması;

Eğer taraflar yenilenen kira dönemi için söz konusu olacak kira bedelini aralarında belirlemişlerse, 344/1’e dayanarak açacakları davayı hem mevcut kira dönemi içerisinde herhangi bir zamanda hem de yenilenen kira dönemi içerisinde ki herhangi bir zaman diliminde açabilirler. Yenilenen kira dönemi içerisinde veyahut mevcut kira dönem içerisinde dava ne zaman açılırsa açılsın, yenileme döneminin başından itibaren hüküm ve sonuç doğuracaktır. Önemle belirtmek gerekir ki, davanın yeni kira yılının başlangıcından çok önce açılmaması tavsiye edilir. Zira böyle bir durumda rayiç kira bedelinin belirlenmesi fiilen mümkün olmayabilir. İmkansız ise dava reddedilir.

• 344/2’ye dayalı tespit davası açılması;

Taraflar arasında yenilenen kira dönemi için söz konusu olacak kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa, böyle bir durumda md.344/2’ye dayalı olarak açılacak davanın yenileme döneminin başından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalı veya açılacağına ilişkin karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Bildirimde bulunulduğu durumda artık dava yeni kira döneminin sonuna kadar istenilen bir anda açılabilecektir. Açılan dava dönemin başından itibaren sonuç doğuracaktır. Eğer otuz günlük süreye riayet edilmez ise, örneğin yeni dönemin başlangıcına 10 gün kala bir dava açılırsa, açılan bu dava girilen yeni kira dönemi için değil bir sonraki kira dönemi için sonuç doğuracaktır.

Y.3.HD 2017/4020 E., 2018/12776 K., 13.12.2018 T.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 19.11.15 tarihinde açılan dava ile 05.01.15 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Ancak yargılama sırasında yeni dönemin (01.06.2016) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde dava tarihi itibariyle hüküm tesisi doğru değildir.

• 344/3’e göre tespit davası açılması;

Yukarıda da ayrıntılarıyla beraber değindiğimiz üzere eğer taraflarca yapılmış beş yıldan uzun süreli yada beş yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi söz konusu ise, tarafların anlaşılıp anlaşılmadığına bakılmaksızın sözleşmenin yapıldığı an itibariyle beş yılık süreyi dolduran sözleşmeler açsından yenileme dönemleri için söz konusu olacak kira bedelini hakim, ÜFE- hakkaniyet-kiralananın durumu-emsal kira bedellerini dikkate alarak kendisi belirleyecektir. Taraflar aralarında anlaşma yapmış olsalar dahi buna riayet edilmeyecektir. Hakim ise ilk iki fıkradan farklı olarak belirleyeceği kira bedelinde ÜFE ile sınırlı değildir. Yani fıkrada sayılan kriterler ışığında kira bedelini üfenin altında belirleyebileceği gibi üfenin üstünde de belirleyebilecektir.

Üçüncü fıkraya dayanmak için öncelikli olarak kira başlangıç anından itibaren beş yıllık sürenin dolmuş olması gerekmektedir. Altını önemle çizmek gerekir ki, bu beş yıllık süre, kira tespit davası açılması için getirilmiş bir sınırlama değildir. Yani beş yıllık süre dolmadan önce de taraflar tespit davası açabilir, ancak yalnızca ilk iki fıkraya dayanabilir, üçüncü fıkraya dayanamazlar. Kanunun getirmiş olduğu bu beş yıllık süre davanın açılması için değil açılan davada üçüncü fıkraya dayanılabilmesi için gerekli olan süredir.

TBK md.344/3’ün tekrar uygulanabilmesi, ancak mahkemece belirlenen rayiç kira bedelinin uygulanmasından beş yıl sonra mümkündür. Söz konusu fıkra her beş yılda bir tekrar uygulanacaktır. Ancak bu, aradaki yeni kira dönemleri için tespit davası açılamayacağı anlamına gelmez. Açılan davalarda ilk iki fıkra hükümlerine dayanılabilecek ancak üçüncü fıkraya dayanılamayacaktır.

c)Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihte ki yerleşim yeri; özel yetkili mahkeme ise HMK md.10 çerçevesinde sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir. İfa yeri, sözleşmede kararlaştırmışsa karalaştırılan yer, aksi durumda TBK md.89 çerçevesinde belirlenecek yerdir.

Kira sözleşmesinin taraflarının her ikisi de tacir ve yapılan kira sözleşmesi her iki tarafında ticari işletmesi ile ilgiliyse, diğer bir deyişle dava nispi ticari nitelikte ise, TTK md.5 çerçevesinde dava açılmadan önce arabuluculuğa müracaat edilmesi zorunludur.

4.Sonuç

Sözleşme serbestisi ilkesi gereğince sözleşme kurulurken kira bedelini diledikleri gibi kararlaştıran taraflar, sözleşmenin uzama yılına girmesi durumunda kira bedelinde yapacakları değişiklikte TBK md.344’de belirtilen sınırlamalara tabidirler.

Yenilenecek kira dönemi için uygulanacak kira bedeli hususunda tarafların kendi aralarında anlaşmaları durumunda bunun üst sınırı ÜFE olmak zorundadır. Eğer taraflar arasında bir anlaşma söz konusu değilse o halde kira bedelini hakim, kiralananın durumu ve hakkaniyet esasları çerçevesinde üst sınırı ÜFE olacak şekilde kendisi tespit edecektir.

Beş yıldan uzun süreli yapılan veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinin varlığı halinde ise, tarafların anlaşıp anlaşmadıklarına bakılmaksızın kira bedeli hakim tarafından ÜFE, kiralananın durumu, hakkaniyet ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak ÜFE’nin altında veya üstünde  belirlenecektir.

Kira tespit davasını sözleşmenin taraflarının yanı sıra taşınmazın maliki de açabilir. Paylı mülkiyet halinde her paydaş kendi payı yönünden tespit talep edebileceklerdir. Ayrıca davanın açılması için ihtar keşide edilmesi de gerekmez.

Stj.Av.Sedanur ASAN