İmar Barışı ve Kazanımları
I. GİRİŞ
Kamuoyunda "İmar Barışı" olarak bilinen; "Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar" başlıklı tebliğ, 06.06.2018 tarihinde Resmî Gazete' de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Bu düzenlemeye göre tebliğde aranan şartları taşıyan başvuru sahipleri, sürecin sonunda Yapı Kayıt Belgesi almaya hak kazanacaktır.
II. KANUNUN AMACI
İmar mevzuatına aykırı olarak yapılmış ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ile imar barışının sağlanması amacı yatmaktadır.
III. "YAPI KAYIT BELGESİ" HANGİ YAPILAR İÇİN DÜZENLENEBİLECEKTİR?
Türkiye’deki imar ve yapılaşmalarda, İmar Kanunu’na ve getirdiklerine uyma zorunluluğu bulunmaktadır. İmar Kanunu’nun uyulmasını zorunlu kıldığı hususlara, imar mevzuatının ve imar planının getirdiği esaslara uyulmaması durumunda ise karşımıza imar mevzuatına aykırı yapı çıkacaktır.
Yapı kayıt belgesi de "31.12.2017" tarihinden önce yapılmış ve imar mevzuatına aykırı olan ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılara verilecektir.
İnşaat halindeki yapılarda ise "31.12.2017" tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.
IV. "YAPI KAYIT BELGESİ" DÜZENLENEMEYECEK YAPILAR HANGİLERİDİR?
a) Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, (Boğaziçi Kanunu)
b) İstanbul tarihi yarımada içinde, (İmar Kanunu’nun geçici 16. Madde),
c) Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı içinde, (ÇSGTAKHK md.2),
d) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,
e) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapı kayıt belgesi düzenlenmez.
Yukarıda bahsi geçen yerler için Yapı Kayıt Belgesi düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda; Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, Bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan BEDEL İADE EDİLMEZ ve belge düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan müracaat sahibi hakkında 237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun "Resmî belgenin düzenlenmesinde yalan beyan" başlıklı 206. maddesi uyarınca SUÇ DUYURUSUNDA bulunulur.
V. YAPI KAYIT BELGESİNE NASIL VE NE ZAMAN MÜRACAAT EDİLECEK?
a. BAŞVURU ZAMANI
Söz konusu düzenlemeden yararlanılması için başvurular başlamış olup; 31.10.2018 tarihine kadar devam edecektir. Yapı Kayıt Belgesi bedelinin ödemesi ise en geç 31.12.2018 tarihine kadar yapılacaktır.
Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
b. BAŞVURU YAPILACAK YERLER
Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından (yani elinde tapu kaydı olan malik değil; hazine, milli emlak, belediyenin vs. arsanın üzerine yapı yapanlar)
- E-Devlet üzerinden, Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabilir. Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınır.
- Bakanlık tarafından yetkilendirilen kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir. Müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulur, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanır, Yapı Kayıt Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilir ve formun Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilir.
Başvuru yapılabilmesi ile ilgili şu an Çevre ve şehircilik il müdürlüklerinden belediyelere personeller gönderilmiş olup; müracaat süreci başlamıştır.
VI. YAPI KAYIT BELGESİ BEDELİ NASIL HESAPLANACAK?
Yapı kayıt belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsanın Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergi değeri İLE yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden; konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranındadır.
Yapı Kayıt Belgesi bedeli, genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır.
a. YAPININ ARSA DEĞERİ, Yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri esas alınarak hesaplanacaktır.
b. YAPININ YAKLAŞIK MAALİYETİ, Yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken birim maliyet bedeli;
1) Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ metrekare
2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/metrekare
3) 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/metrekare
4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/metrekare
5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/metrekare
6) Güneş Enerjisi Santralleri (GES) 100.000 TL/MW esas alınmak suretiyle hesaplanacak.
c. YAPI KAYIT BELGESİ BEDELİ; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, yapının konut veya ticaret olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı da gözetilerek ve karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş katsayısı ile çarpılması suretiyle belirlenir.
VII. YAPI RUHSATI VEYA YAPI KULLANMA İZNİ BULUNMAYAN YAPILARDAKİ AYKIRILIKLARDA BEDEL
a. Yapı malikleri, yapının tamamı için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeline, kendi bağımsız bölümünün kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorundadır. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamı ödenmeden Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmez.
b. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda başvuru bedeli tek malik tarafından ödenirse; Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamını ödeyen yapı maliki genel hükümler çerçevesinde diğer yapı maliklerinden kendi paylarına düşen miktarı talep etme hakkına sahiptir.
VIII. YAPI KULLANMA İZNİ BULUNAN YAPILARDAKİ AYKIRILIKLARDA BEDEL
a. Aykırılıktan dolayı meydana gelen alan da dahil olmak üzere, kendi bağımsız bölümünün alanının, bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümlerin alanının toplamına oranının; hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeli ile çarpılması suretiyle hesap edilen bedeli ödemek zorundadır.
b. Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılık hangi bağımsız bölüm/bölümler ile ilgili ise o bölüm/bağımsız bölümlerin yapı maliklerinin, kendi bağımsız bölümleri için ödenmesi gereken bedeli ödemeleri durumunda aykırılığı olan bağımsız bölüm belirtilerek Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir.
c. Bağımsız bölümünde aykırılık olmasına rağmen kendi bağımsız bölümüne düşen bedeli ödemeyen ve aykırılığı olan bağımsız bölümünü gösteren Yapı Kayıt Belgesi almayanlar aynı binada başka bir bağımsız bölüm için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesinden faydalanmaz.
IX. YAPI KAYIT BELGESİ ALINDIKTAN SONRA NELER YAPILACAK?
1. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır.
2. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
3. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
4. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.
5. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.
6. Kat mülkiyetine geçilmiş olması Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun uygulanmasına yani yapının kentsel dönüşüme girmesine engel olmayacaktır.
X. YAPI KAYIT BELGESİ İLE TAPUDA CİNS DEĞİŞİKLİĞİ VE KAT MÜLKİYETİ TESİSİ
Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi edilebilecektir.
Bunun için,
a) Yapı Kayıt Belgesi,
b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,
c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,
e) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı gerekmektedir.
Yukarıda sayılan belgelerle birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulur ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır.
XI. HAZİNEYE AİT TAŞINMAZLAR ÜZERİNE İNŞA EDİLMİŞ YAPILARDA DURUM NE OLACAKTIR?
a. Özel Kanunları Kapsamında Kalan Ve Bu Özel Kanunlara Göre Değerlendirilmesi Gerekenler Dışında Kalanlar; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir.
Tahsis işleminden sonra, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bu taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Rayiç bedel Bakanlıkça tespit edilir veya ettirilir. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz oranının yarısı uygulanır.
Taşınmazın yüzölçümü büyük olmakla birlikte üzerindeki yapının küçük bir alanı kaplaması halinde yapının bulunduğu alan ifraz edilerek, ifrazın mümkün olmaması durumunda taşınmaz hisseli olarak satışa konu edilir.
b. Belediyelerin Özel Mülkiyetinde Olan Taşınmazlar Üzerine İnşa Edilmiş Olan Yapılara da Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Böyle bir durumda, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılır.
Burada diğerlerinden farklı olarak dikkat edilmesi gereken husus; belediyelerin özel mülkleri üzerine yapılan imar mevzuatına aykırı yapılara yapı kayıt belgesi alınmak istendiğinde bu durumun taktir yetkisinde olup, belgenin verilmeme ihtimalinin de bulunmasıdır.
XII. YAPI KAYIT BELGESİNİN GEÇERLİLİK SÜRESİ NEDİR?
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır.
XIII. YAPI KAYIT BELGESİNİN DÜZENLENMESİ SAFHASINDA YALAN VE YANLIŞ BEYANLARDA BULUNANLAR HAKKINDA
- Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan ve yanlış beyanda bulunanlar hakkında Türk Ceza Kanunu’nun "Resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan" başlıklı 206. maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulacaktır.
- Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan husus Yapı Kayıt Belgesi bedelinin eksik olarak hesaplanması neticesini doğurmuş ise, eksik alınan bedel ilgilisinden alınır. Eksik alınan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir ve daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez.